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维权宝典:一步一步教你见招拆招

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发表于 2020-9-30 17:10:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
情景一:开发商出现“严重逾期交房、恶意抬高合同约定价格”等严重违约情形致使购房者无法实现合同目的

律师建议:
购房者可依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第15条“出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予以支持”之规定,提出解除合同之诉并要求开发商返还购房款、承担利息并赔偿经济损失。

    交房延期一般从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买售人支付已交房款万分之五的违约金。
  但购房者需注意,解除行使权的合理期限为三个月,超过该期限法院将不予支持。

情景二:
业主验房时发现了很多小毛病,比如墙体裂纹、窗户与墙之间有小空隙、阳台门框与地面不是十分水平等。认为这套房屋问题太多,达不到入住要求,因此拒绝收房。开发商则已经拿到业主入住所需要的一切文件,具备交房条件。

律师建议:作为购房者,应理性地区分房屋问题究竟是“一般质量问题”还是“严重质量问题”。如果只是一般质量问题并非严重质量问题,不能成为拒绝收房的理由。拒绝收房理由不当,导致收房延期,要承担逾期收房的违约责任。律师建议,如果房子没有什么大毛病,业主不要将矛盾扩大化,还是应该按期收房,同时按照与开发商房屋保修的约定,要求开发商对自己不满意的地方进行修补,如果开发商在保修期内拒不履行保修义务,业主可通过诉讼向开发商索赔。

情景三:
开发商在通知办理房屋交付手续时告知,交房前必须交齐第一年的采暖费,否则不予交房。但有业主由于暂时不住,拒交采暖费,开发商不予交房。

律师建议:在办理房屋交付时,开发商要求小区业主先行交纳采暖费的现象比较普遍。根据有关法律规定,开发商不能以业主未交付采暖费为由而拒绝向业主交付房屋,否则开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。但是如果《商品房买卖合同》中已有“在房屋交付前买受人须支付第一年度的采暖费”、“买受人未付清采暖费等费用时,出卖人有权拒绝交付房屋”等类似约定,因该约定是买卖双方真实意愿的约束,因此,在购房者未付清采暖费前,开发商是可以推迟房屋交付期限的。

情景四:开发商宣传时承诺过的高端公共部分,在交付时未能实现,业主拒绝签字交付。但开发商之前的售房合同里有一条补充条款:买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构严重质量问题外的质量瑕疵,出卖人将根据合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任,买受人不能以此拒绝接受交付房屋。

律师建议:条款是否属于霸王条款,是否应认定无效?目前还有待商榷。
公共部分出现问题是否能拒收房屋,是否能要求开发商承担逾期交付的违约责任,需根据《商品房买卖合同》中有关公共部分的合同约定、房屋交付的合同约定、逾期交房的合同约定及举证情况等综合分析确定。
但是,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有相关的条款,如果开发商之前的销售广告和宣传资料中,写的内容对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响的,即使合同中没有明确约定,仍视为合同内容。开发商违反的,应当承担违约责任。
所以建议业主们进一步查阅合同条款,以及之前开发商的销售广告和宣传资料等,和开发商先进行沟通协商。

情景五:
小区开发商将未通过验收的商品房出售,造成无法办理房产证,承诺3个半月内能将房产证办出来。但房产证还未拿到,便要求小区业主提前交付,业主拒绝收房,但已经有部分业主因开发商承诺只要按期收房,就可免交2300元燃气初装费而提前签字交房。

律师建议:开发商属违法,业主可提起诉讼。开发商未经验收就要业主收房是违法行为,应该由房管局或城乡建设委员会出面对该开发商的行为调查鉴定,属实则按照相关规定处罚。即使承诺3个半月将证件办下来,开发商没有拿到证就不能交房,业主可以向房屋所在地法院提起合同纠纷诉讼,或者向管理部门投诉、但是已经收房的业主就相对被动,
如果房屋中间出问题,业主维权比较困难,因为在签字收房的时候业主已经处分了自己权利。
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